Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont de plus en plus populaires auprès des épargnants individuels. La collecte nette est clairement orientée à la hausse sur les dernières années. Cette alternative à l’investissement immobilier locatif en direct présente de nombreux avantages sur lesquels nous allons revenir en détail dans cet article.
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SCPI : le principe de fonctionnement
Les SCPI sont des sociétés constituées dans le but d’acquérir et d’exploiter un parc de biens immobiliers, pour le compte de leurs associés. Le parc immobilier des plus grosses SCPI pèse plusieurs centaines de millions d’euros, voire quelques milliards d’euros.
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Les SCPI exploitent des biens immobiliers dans différents domaines. Certaines SCPI sont spécialisées dans les immeubles de bureaux, d’autres possèdent des murs de centres commerciaux à l’image de la SCPI Immorente dont la capitalisation dépasse les 3 milliards d’euros. On trouve aussi des SCPI concentrées sur le résidentiel, les maisons de santé, les entrepôts logistiques, etc. Il existe près d’une centaine de SCPI en France.
Les SCPI peuvent elles-mêmes être chapeautées par une société de gestion. Par exemple, la société de gestion Corum propose 3 SCPI différentes : Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion. Les avis sur les SCPI Corum permettent d’en savoir davantage sur les spécificités de chacune de ces SCPI. Elles n’ont pas le même niveau de risque, ni les mêmes objectifs de rendement.
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Investir dans des parts de SCPI comporte plusieurs avantages.
C’est un placement accessible à partir de quelques milliers d’euros. Les parts de SCPI valent de l’ordre de quelques centaines d’euros, il est donc facile de fractionner son investissement sur plusieurs SCPI. C’est un investissement qui permet de diversifier son épargne sur un grand nombre de biens même en investissant sur une seule SCPI.
L’autre avantage est évidemment la délégation complète de son investissement. Car la SCPI gère de bout en bout toutes les étapes de l’exploitation des biens immobiliers, depuis l’achat des biens jusqu’à la collecte des loyers. Les associés n’ont rien à faire, les loyers nets de frais de gestion sont versés tous les trimestres (parfois tous les mois sur certaines SCPI).
Le rendement des SCPI est de l’ordre de 4,5 % par an avant impôt. La performance globale est encore un peu supérieure puisqu’il faut également compter la revalorisation des parts (les parts reflètent la valeur du foncier).
Comment souscrire des parts de SCPI ?
Pour souscrire des parts de SCPI, les investisseurs peuvent passer par un courtier spécialisé en SCPI, un conseiller en gestion de patrimoine, ou directement via la société de gestion des SCPI.
Certains contrats d’assurance vie permettent également d’investir dans des parts de SCPI. L’assureur joue alors le rôle d’intermédiaire entre l’investisseur (l’assuré) et la société de gestion des SCPI. Au passage, l’assureur assure la liquidité des parts, ce qui en facilite la vente le cas échéant.
Lorsque les SCPI sont souscrites via une assurance vie, l’épargnant se soustrait à la fastidieuse déclaration des revenus de SCPI. Cette déclaration est quelque peu technique, en particulier pour les SCPI étrangères. Le contribuable ne sait pas toujours comment compléter les annexes 2044 et 2047. Certaines sociétés de gestion fournissent toutefois des indications pour aider les associés à correctement remplir leur déclaration annuelle des revenus.
Des pistes pour optimiser la fiscalité de son placement
Les revenus de SCPI sont classés parmi les revenus fonciers. Les investisseurs immobiliers le savent : la fiscalité des revenus fonciers n’est pas la plus attractive qu’il soit. Il existe toutefois des pistes pour optimiser la fiscalité de ses revenus de SCPI.
Une première piste évoquée plus haut est de loger ses parts de SCPI dans une assurance vie. L’assurance vie bénéficie d’une fiscalité privilégiée. Ce mode de détention des parts est très attractif, mais il faudra se tourner vers une assurance vie appropriée pour cela. Beaucoup de contrats ne proposent pas de SCPI. Les meilleures assurances vie donnent accès à une grosse vingtaine de SCPI différentes et reversent à l’assuré la totalité des revenus distribués par la SCPI. Ce dernier point est à regarder de près au moment de souscrire une assurance vie, certains contrats moins intéressants ponctionnent 10 voire 15 % sur les revenus distribués par les SCPI, à éviter…
Les parts de SCPI peuvent être souscrites en nue propriété (démembrement), en se privant de l’usufruit (les revenus de la SCPI) durant 10 à 15 ans. L’avantage est double : l’investisseur bénéficie d’une forte décote sur le prix d’achat des parts, et il ne déclare pas de revenus tant qu’il ne récupère pas l’usufruit. Ce mode d’acquisition est intéressant pour les investisseurs en phase de développement de leur patrimoine, ceux n’ayant pas besoin d’un complément de revenus immédiat et souhaitant préparer leur retraite à horizon 10-15 ans.
