Par Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier, associé chez chez NovLaw Avocats
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Quelle est la fiscalité applicable aux revenus fonciers ?
La fiscalité immobilière est une matière qui intéresse tant les particuliers que les sociétés, dès lors qu’ils entendent valoriser leur patrimoine en le mettant en location, que ce soit par le biais d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial notamment.
Les revenus fonciers sont en l’occurrence prévus à l’article 14 du Code général des Impôts (CGI). Ils constituent une des catégories de revenus soumis à l’impôt sur le revenu (IR) d’après l’art Ier de ce même code. Par exception, ces revenus peuvent être assujettis à l’impôt sur les sociétés (IS) si les conditions sont réunies (notamment pour les SCI familiales ou SARL de famille).
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Comprenons d’abord, qu’entend-on par revenu foncier ? Qu’est-ce que cela signifie précisément et juridiquement ?
Juridiquement, les revenus fonciers désignent une catégorie de revenus provenant de l’exploitation commerciale par le biais d’une activité locative, d’immeubles appartenant à titre privé à un contribuable (particulier, société ou à un fonds de placement immobilier) ou à un membre de son foyer. Pour être considérés comme des revenus fonciers, ces revenus ne doivent figurer ni dans la catégorie des BIC, BNC ni dans celle des BA. C’est donc une source de richesse, tirée essentiellement de l’activité locative et qui, comme telle, est soumise à l’impôt, c’est-à-dire, taxable.
Pour que la location soit soumise à l’impôt, la jouissance de la propriété doit être consentie à titre onéreux par le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal à un tiers en vertu d’un bail écrit ou d’une convention orale (bail commercial, bail d’habitation le plus souvent et ce, qu’il s’agisse d’un meublé ou non meublé).
Pour être complet, notons que constituent également des revenus fonciers les loyers et prestations de toute nature constituant le prix d’un bail à construction (art. 33 CGI) ou encore d’un bail à réhabilitation (art. 33 quinquies CGI). Enfin, de la même manière, constituent des revenus fonciers, les revenus provenant de propriétés dont le propriétaire se réserve la disposition, ainsi que les revenus distribués par un fonds de placement immobilier (art. 239 nonies CGI).
Les textes du Code des impôts sont donc non seulement précis, mais également très larges dans leur compréhension de ce que constituent des revenus fonciers : cela permet au législateur et à l’Administration d’assurer une taxation importante de cette typologie de revenus, qui constitue une part significative des la richesse produite en France. On connaît en effet la passion des Français pour l’investissement immobilier ! Il suffit pour s’en convaincre de constater le nombre important de blogs traitant de ces sujets.
Attention : les revenus fonciers désignent également les revenus accessoires à l’exploitation des immeubles. Sont par exemple regardées comme des revenus accessoires les redevances issues de la mise à disposition de tiers, par le propriétaire, du droit d’affichage (emplacements publicitaires sur un immeuble par exemple), du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation de carrières, les redevances tréfoncières, etc. Bref, toutes les redevances trouvant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit provenant de cette mise à disposition. Là encore, l’idée pour le législateur est d’être le plus large possible dans sa compréhension de ce que constituent des revenus fonciers, pour assurer leur taxation.
En synthèse, constituent des revenus fonciers et sont ainsi imposables comme tels, l’ensemble des revenus issus des fruits locatifs de propriétés bâties et non bâties à partir du moment où trois conditions sont réunies :
– Le propriétaire de ces propriétés ne doit pas s’en réserver la disposition personnelle (par exemple pour y habiter) mais doit soumettre leur jouissance à une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, une exploitation agricole ou une profession non-commerciale pour les besoins de son activité.
– Les revenus doivent, pour être considérés comme revenus fonciers, être perçus par une personne (physique ou morale) soumise à l’IR (impôt sur le revenu)
– Les revenus doivent être compris dans les revenus servant de base à l’impôt.
Dès lors que ces conditions sont réunies, les revenus tirés des immeubles sont considérés comme revenus fonciers et comme tels, soumis à l’impôt.
Quelles sont les personnes assujetties aux impôts fonciers ?
C’est la deuxième question essentielle pour bien comprendre le sujet et avoir une vue d’ensemble cohérente. Après avoir déterminé ce que constituent des revenus fonciers, et donc imposables, il faut connaître les personnes assujetties à cette catégorie d’impôt.
En synthèse, sont visés par les revenus fonciers les personnes physiques soumises à l’IR, les sociétés non soumises à l’IR et les fonds de placements immobiliers.
S’agissant des personnes physiques :
Sont ici concernées les personnes en qualité de propriétaire, usufruitiers, ou membre de société immobilière (SCI).
Dès lors qu’elles sont concernées, ces personnes doivent obligatoirement mentionner dans la déclaration de revenus de leur foyer fiscal tous les revenus fonciers des propriétés bâties et/ou non bâties leur appartenant à titre particulier (ou bien celles appartenant à un autre membre de leur foyer, dès lors que ces personnes font partie du même foyer fiscal).
Certaines exceptions sont cependant possibles, notamment en cas de déclaration séparée entre les conjoints ou entre les parents et les enfants mineurs.
Point intéressant à noter pour les personnes résidant à l’étranger : les personnes non résidentes en France et possédants des immeubles en France sont soumis à l’IR pour leurs immeubles situés sur le territoire national. En outre, et de la même manière, les résidents français disposant d’immeuble à l’étranger ont l’obligation de les déclarer à l’administration fiscale française, ceux-ci bénéficiant du même traitement fiscal que les immeubles sur le territoire français, sauf application de conventions fiscales contraires. Pour ce point particulier, mieux vaut consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit fiscal.
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S’agissant des sociétés visées par les revenus fonciers :
Naturellement, on pense en premier chef aux sociétés civiles immobilières.
Les sociétés immobilières étant des sociétés civiles de personnes, elles ne sont, généralement pas soumises à l’impôt sur le revenu. Les associés sont en revanche chacun soumis à l’impôt pour leur quote-part dans la société (on appelle cela le principe de transparence fiscale pour éviter une double imposition).
Ces sociétés peuvent en revanche décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés : en ce cas, la société n’est plus transparente, mais « opaque ». C’est elle qui règle directement les impôts qu’elle doit et les associés ne seront imposés à titre personnel que s’ils perçoivent des dividendes.
Mieux vaut là encore consulter un spécialiste pour connaître le régime le plus approprié.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration des revenus fonciers s’effectue en ligne ou en format papier, par le biais de formulaires :
– Formulaire n°2042 de déclaration de revenus si option pour le régime microfoncier (revenus bruts <15 000€ par an) avec, en ce cas, un abattement forfaitaire de 30% ; – Formulaire annexe n°2044 (ou 2044-SPE pour les investissements immobiliers à dispositif fiscal) de déclaration de revenus fonciers si option pour le régime réel (revenus bruts >15 000€ par an).
Pour les personnes déclarant un patrimoine important, ou souhaitant procéder à des opérations d’optimisation fiscale, il est vivement conseillé de recourir à un spécialiste en droit immobilier et droit fiscal, pour éviter d’être considéré comme fraudeur et redevable de pénalité
Maitre Baptiste Robelin
