Avant d’entrer dans le détail des caractéristiques des différentes SCPI, donnons une définition générale et claire de ce produit financier. Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est gérée par une société de gestion, qui est chargée de constituer un patrimoine immobilier. Ce patrimoine est distribué sous forme de parts aux investisseurs, qui deviennent alors associés. Ces investissements génèrent des dividendes potentiels. Il est nécessaire de rappeler que ces produits comportent différents types de risques (risque de perte en capital, de liquidité, de change, de revenus non garantis). Il existe différents types de SCPI, qui répondent tous à des objectifs différents (rendement immédiat ou avantages fiscaux).
Plan de l'article
Les SCPI de rendement
L’objectif principal d’une SCPI de rendement, comme son nom l’indique, est de distribuer des dividendes réguliers à ses associés. Son patrimoine immobilier est composé d’immeubles abritant des activités professionnelles : commerces de toutes tailles et entrepôts, bureaux, entre autres. Les locataires peuvent être des entreprises, des commerçants ou des administrations publiques. Leur particularité concerne la durée du bail.
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Un bail commercial est généralement plus long qu’un bail d’habitation. Il est conseillé d’opter pour un investissement dans une SCPI de rendement uniquement si l’épargnant recherche un placement à long terme, et accepte que les revenus et le capital ne soient pas garantis. Il s’agit du forme de SCPI la plus populaire sur le marché. Ce type de SCPI peut être divisé en plusieurs catégories (diversifiées, de commerce, de bureau, régionales et spécialisées) … Pour en savoir plus sur Les types de SCPI.
SCPI diversifiée
Les SCPI diversifiées ont la particularité d’avoir un parc immobilier qui comprend de nombreuses activités différentes : commerces, bureaux, entrepôts logistiques, établissements de santé ou encore résidences gérées. Cependant, l’immobilier résidentiel fait rarement partie des SCPI diversifiées, en raison de la moindre rentabilité potentielle des biens, mais aussi des risques plus élevés sur les locataires. La diversité de ces biens peut également être géographique. Cette stratégie vise à profiter des opportunités de marché et son principal intérêt est de mutualiser les risques en diversifiant les actifs.
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SCPI de commerce
Les SCPI de commerce construisent leur patrimoine immobilier à travers des magasins, des galeries marchandes, des centres commerciaux, etc. Ces immeubles sont situés en centre-ville ou en périphérie et partout où il y a un potentiel de plus-value. Ils ne semblent pas être soumis à une quelconque fiscalité. Ils privilégient souvent les marques internationales aux commerces indépendants.
Les SCPI de bureaux
À la différence des SCPI de commerces, les SCPI de bureaux sont constituées d’immeubles où sont implantés des bureaux et des sièges sociaux d’entreprises. Pour se constituer un patrimoine, les sociétés de gestion dédiées aux SCPI de bureaux ciblent généralement les grands quartiers d’affaires, où se concentrent les multinationales.
Les SCPI régionales
Les SCPI régionales concentrent leurs actifs au sein d’une zone géographique particulaire. Cela permet aux sociétés de gestion qui gèrent ces produits régionaux d’opérer dans un secteur local dont elles connaissent parfaitement les différents acteurs et les caractéristiques, et de sélectionner ensuite les opportunités qui leur semblent appropriées.
Les SCPI spécialisées (ex : SCPI santé)
Enfin, les SCPI spécialisées, également connues sous SCPI thématiques, s’intéressent aux biens immobiliers qui font référence à un secteur d’activité particulier. Il peut s’agir de complexes hôteliers, de logements étudiants ou d’entrepôts logistiques. Parmi ces SCPI, certaines sont spécialisées dans les établissements d’aide. Elles sont donc composées d’EPHAD, de cliniques privées, d’hébergements pour personnes handicapées, de cabinets généralistes ou spécialisés, de commerces de santé, etc.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales investissent dans un certain type d’immobilier d’habitation (ancien à rénover, neuf en cours de construction ou livré), qui répond aux contraintes fixées par les dispositifs fiscaux, pour ensuite le louer à des particuliers. Cette catégorie de SCPI a ses avantages, notamment la défiscalisation d’une partie des revenus potentiels perçus par les investisseurs, ce qui permet de réduire les impôts afférents. Néanmoins, les SCPI fiscales présentent quelques contraintes.
Tout d’abord, la réduction d’impôt dépend du montant investi, et les revenus potentiels sous forme de dividendes sont plus limités que lors de la souscription d’une SCPI de rendement par exemple. Il est également important de noter que les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps, en raison de la durée minimale de détention des parts, et que leur revente n’est pas garantie.
Les investisseurs les plus souvent concernés par ce type de SCPI se situent dans une tranche d’imposition élevée et disposent d’un capital immédiatement disponible. Enfin, compte tenu de l’importance de l’investissement initial, la génération d’une plus-value à la revente n’est pas garantie.
Différentes SCPI fiscales sont apparues au fil du temps : celles qui sont liées à un dispositif spécifique (Pinel, Denormandie et Malraux) et les SCPI de déficit foncier.
La SCPI Pinel
Les associés de la SCPI Pinel bénéficient des avantages fiscaux liés à ce dispositif. En effet, la loi Pinel promet une réduction d’impôt lorsque les investissements sont réalisés dans un bien immobilier neuf ou rénové, loué pendant au moins 6 ans. Ce dispositif vise à réduire la tension locative dans les grandes villes et leurs banlieues.
SCPI Denormandie
Les SCPI liées au dispositif Denormandie (qui est une sous-catégorie du dispositif Pinel) se constituent un patrimoine immobilier de logements neufs ou rénovés dans une zone en très grande difficulté. Ces logements doivent également répondre à des critères stricts de performance énergétique. Le montant de la réduction d’impôt dont bénéficient les investisseurs est de 18% sur une période de 9 ans ou de 21% sur 12 ans.
SCPI Malraux
Les SCPI liées à la loi Malraux permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt élevée pour des travaux réalisés sur des biens exceptionnels. Ceux-ci doivent être restaurés sous le contrôle d’un architecte des bâtiments de France. Ce type de SCPI permet aussi au grand public d’accéder à ce type d’investissement.
SCPI en déficit foncier
La dernière des SCPI fiscales est celle dite de » déficit foncier « . Les SCPI de cette catégorie investissent dans des biens à rénover. La quantité de travaux effectués sur ces biens est déductible des revenus, dans la même démarche que dans le cas où un particulier souhaite rénover un ou plusieurs biens locatifs.
