Le dispositif Bouvard attire particulièrement les investisseurs à la recherche de stabilité et de rentabilité. Ce mécanisme de défiscalisation s’adresse avant tout à ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Il séduit les contribuables avec une tranche marginale d’imposition élevée, souvent cadres supérieurs ou professions libérales, qui cherchent à réduire leur impôt sur le revenu.
En investissant dans des résidences de services, comme les résidences étudiantes ou pour seniors, ces investisseurs visent aussi une sécurité locative accrue. Le profil typique combine une capacité d’épargne solide et un attrait pour les placements immobiliers sécurisés.
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Plan de l'article
Comprendre le dispositif Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, proposé par Yves Censi et Michel Bouvard, vise à soutenir l’investissement dans les résidences de services. Destiné à encourager la construction de logements pour étudiants, seniors ou personnes handicapées, ce mécanisme offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs.
Les caractéristiques du dispositif
- Réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien, étalée sur 9 ans.
- Possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le montant de l’investissement.
- Engagement de location sur une période minimale de 9 ans.
Prolongations et échéances
Le dispositif Censi-Bouvard, initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2022, a été prolongé par la loi de finances jusqu’au 31 décembre 2023. Cette prolongation permet aux investisseurs de continuer à bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce mécanisme.
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Les résidences éligibles
Pour être éligible au dispositif, l’investissement doit porter sur des résidences de services, telles que :
- Résidences étudiantes
- Résidences seniors
- Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)
- Résidences pour personnes handicapées
- Résidences de tourisme
En investissant dans une de ces catégories de logements, les investisseurs peuvent non seulement bénéficier d’une réduction d’impôt, mais aussi d’une sécurité locative accrue, grâce à la forte demande pour ce type de résidences.
Les critères d’éligibilité pour les investisseurs
Pour bénéficier des avantages du dispositif Bouvard, les investisseurs doivent remplir certains critères. L’investissement doit être réalisé dans une résidence de services éligible, qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, senior, EHPAD ou encore une résidence de tourisme. Cet investissement peut aussi porter sur des travaux de réhabilitation ou être effectué en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Engagement de location
L’investisseur doit s’engager à louer le bien meublé pour une durée minimale de 9 ans à l’exploitant de la résidence. Ce bail commercial assure une sécurité locative et permet de bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif.
Statut LMNP ou LMP
L’investisseur doit opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP est souvent privilégié en raison de son régime fiscal plus avantageux pour les particuliers, permettant notamment une récupération de la TVA et une réduction d’impôt plus accessible.
Plafond d’investissement
Le montant de l’investissement pris en compte pour la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 euros par an. Les versements effectués au-delà de ce plafond ne donnent pas droit à une réduction supplémentaire.
Revenus locatifs
Les revenus locatifs perçus doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime permet de déduire les charges afférentes à la location du bien, comme les intérêts d’emprunt et les frais de gestion, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement.
Ces critères assurent aux investisseurs un cadre fiscal avantageux tout en leur garantissant une certaine sécurité locative.
Les avantages fiscaux du dispositif Bouvard
L’un des principaux atouts du dispositif Bouvard réside dans sa réduction d’impôt. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans. Ce mécanisme de défiscalisation se révèle particulièrement attractif pour ceux souhaitant optimiser leur fiscalité tout en investissant dans l’immobilier.
Récupération de la TVA
Investir via le dispositif Bouvard permet aussi de récupérer la TVA à 20 % sur le montant de l’acquisition. Cette récupération intervient généralement dans les 6 mois suivant la livraison du bien, sous réserve de respecter l’engagement de location de 9 ans. Cette disposition représente un avantage financier non négligeable pour les investisseurs.
Amortissement et revenus locatifs
En optant pour le statut de LMNP, les investisseurs peuvent amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier sur la durée de détention. Cet amortissement permet de diminuer l’imposition sur les revenus locatifs perçus. Les revenus locatifs sont déclarés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant ainsi des possibilités de déductions fiscales intéressantes.
- Plafond des niches fiscales : Le dispositif Bouvard entre dans le cadre des niches fiscales, avec un plafond global de 10 000 euros par an.
- Niches fiscales : Elles incluent plusieurs autres dispositifs de défiscalisation, mais le Bouvard reste particulièrement attractif pour les investisseurs en résidences de services.
Ces avantages fiscaux permettent de combiner défiscalisation et rendement locatif, faisant du dispositif Bouvard un choix judicieux pour les investisseurs avisés.
Quel profil d’investisseur est concerné par le dispositif Bouvard ?
L’investisseur type du dispositif Bouvard cherche avant tout à optimiser sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier. Ce profil est souvent attiré par les résidences de services, telles que les résidences étudiantes, seniors, ou encore les EHPAD. Ces biens offrent une gestion simplifiée et des revenus locatifs sécurisés grâce à des baux commerciaux.
Les investisseurs concernés disposent généralement de revenus élevés et souhaitent se diversifier. Ils utilisent souvent l’effet de levier via un prêt immobilier pour maximiser leur investissement. Le dispositif Bouvard est particulièrement adapté pour ceux souhaitant préparer leur succession ou bénéficier de revenus complémentaires à la retraite.
Critères d’éligibilité et engagement
Pour bénéficier du dispositif Bouvard, les investisseurs doivent respecter plusieurs critères :
- Acquisition d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
- Engagement de location meublée pour une durée minimale de 9 ans.
- Le bien doit être situé dans une résidence de services éligible.
Ces critères garantissent non seulement l’éligibilité au dispositif, mais aussi la pérennité des revenus locatifs grâce à une demande soutenue.
Les investisseurs doivent aussi être attentifs aux charges et à la gestion locative. La vacance locative peut impacter la rentabilité, bien que les résidences de services offrent généralement une bonne stabilité locative. Considérez ces éléments pour évaluer le rendement global de votre investissement.
