Au titre des nombreuses professions associées au secteur de l’immobilier, figure celui de marchand de biens. À certains égards, l’activité de marchand de biens se limite à l’achat et à la revente de bien immobilier. Pourtant, cette approche de la profession est réductrice, sachant que le métier va bien au-delà de ce seul aspect. Que faut-il savoir sur cette activité ?
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
La législation française considère le marchand de biens comme un commerçant dont l’activité consiste essentiellement à vendre des biens immobiliers. Plus précisément, il achète toutes sortes de biens immobiliers, allant des maisons et appartements déjà construits aux terrains en passant par les bureaux et les biens immobiliers de commerce. Ensuite, après avoir valorisé ces biens en les rénovant ou en repensant leur destination, le marchand de biens les vend pour réaliser des bénéfices.
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Toutefois, il ne faut pas réduire l’activité de marchand de biens à ce seul périmètre. Elle concerne aussi l’achat revente de fonds de commerce, de parts sociales de sociétés immobilières, etc. Bien que peu connu en France, le métier de marchand de biens est régulièrement réglementé par l’administration fiscale. Pour peu que vous ayez l’habitude d’effectuer des opérations immobilières ou êtes rentable dans ce domaine et que vous soyez animé d’une intention spéculative, l’administration fiscale vous considère comme un marchand de biens.
Se faire accompagner pour devenir marchand de biens
L’accompagnement de professionnels que vous pouvez trouver sur lecerclemdb.com est indispensable si vous nourrissez l’ambition de devenir marchand de biens. Au regard de l’étendue du métier et des différents types de biens pouvant faire l’objet d’un achat pour revente, il faut avoir une bonne connaissance du marché et connaître les opportunités disponibles. Ces deux conditions sont essentielles pour le succès de vos opérations. Même si vous disposez des ressources financières, vous n’avez pas (toujours) la bonne information, surtout à vos débuts.
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Pour combler ce défaut d’information, qui de mieux qu’un spécialiste de l’immobilier pour vous informer quant aux opportunités disponibles et vous conseiller sur la conduite à tenir. Il dispose d’une diversité de biens immobiliers sur lesquels peuvent porter vos opérations d’achat revente. Tel un apporteur d’affaires, ces professionnels ont l’avantage de disposer de la bonne information quant à la disponibilité et à l’accessibilité des biens qui pourraient vous intéresser.
De plus, pour que vous puissiez réaliser des bénéfices en tant que marchand de biens, plusieurs paramètres entrent en jeu. La localisation du bien est par exemple une donnée fondamentale, indépendamment des travaux de rénovation qui peuvent être indispensables à sa valorisation. Un professionnel de l’immobilier sait exactement où vous pouvez trouver des biens qui présentent un réel intérêt et vous permettent de conclure de bonnes affaires. Le marché sur lequel vous voulez opérer compte aussi. Là encore, un professionnel vous apportera une aide précieuse, même si vous devez parallèlement effectuer votre propre étude de marché.
Marchand de biens : quel apport ?
Pour devenir marchand de biens, vous devez disposer d’un apport personnel, sinon, il sera difficile d’envisager ce métier, et encore moins d’en prospérer. C’est pourquoi les banques exigent généralement que vous puissiez à titre personnel mobiliser entre 15 et 25 % du montant d’achat du bien que vous ciblez dans le cadre de votre activité. Toutefois, vous pouvez ne pas atteindre ces standards et bénéficier d’un prêt de la banque, à condition de vous faire accompagner par un courtier.
Il existe une autre possibilité pour mobiliser un apport personnel en tant que marchand de biens. Vous pouvez acheter votre premier bien et ensuite le revendre en nom propre. L’objectif ? Utiliser la plus-value réalisée suite à cette opération pour vous lancer comme marchand de biens.
Quel statut juridique pour le marchand de biens ?
L’activité de marchand de biens étant purement commerciale, impossible d’envisager le statut des sociétés immobilières comme la SCI. De même, il n’est pas possible d’acheter et de revendre des biens immobiliers sous le statut d’auto-entrepreneur, puisque ce régime exclut les activités soumises à la TVA immobilière. Finalement, quel statut pour votre activité d’achat et revente de biens ?
Pour avoir une protection juridique conséquente et sécuriser leur patrimoine, les marchands de biens optent très souvent pour le statut de Société à Action Simplifiée (SAS). La SAS séduit par sa souplesse et se prêtent bien aux attentes des marchands de biens qui se lancent ensemble. Si au contraire, vous préférez vous lancer seul, optez pour la Société à Action Simplifiée Unipersonnelle (SASU).
Tout régime juridique suppose des implications fiscales. En tant que marchands de biens, vous opérez en tant que commerçant. À ce titre, vous êtes soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux et à la TVA sur vos marges brutes. Cependant, vous bénéficiez d’une exonération sur les droits de mutation, à condition de vendre le bien en moins de 5 ans après son acquisition. De même, les frais d’acquisition seront réduits de 8 à 2 % à peu près.
Quelle formation pour devenir marchand de biens ?
Contrairement à certains métiers de l’immobilier, vous n’avez pas besoin de qualifications professionnelles pour devenir marchand de biens. Si un tel projet ne s’improvise pas et doit donc faire l’objet de réflexion, il est possible à qui le souhaite de devenir marchand de biens.
Vous n’avez qu’à réunir les conditions dont nous parlions en amont : acheter ou vendre habituellement, avoir une intention de spéculation, mener des transactions portant sur des terrains, des biens immobiliers, des parts de sociétés immobilières, etc.
