La SCI familiale est sans nul doute le moyen le plus sûr afin de faciliter aux personnes ayant un lien d’alliance ou de parenté, non seulement la détention, mais aussi la transmission, mais surtout la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il est, par exemple, possible de procéder à la création d’une SCI familiale pour acquérir une maison de vacances entre cousins. Dans ce cas, il s’agit d’une société familiale. La SCI familiale diffère des autres formes de sociétés civiles conventionnelles pour plusieurs raisons. !
Plan de l'article
Le statut de SCI familiale : Définition
Par définition, la SCI familiale est une SCI que des associés possédant des liens d’alliance ou de parentés créent. Une SCI familiale a pour but de garantir la prise en charge commune de biens immobiliers. Dans le but de procéder à la création d’une SCI familiale, la présence de deux fondateurs au minimum est nécessaire, cependant, la loi n’impose pas un nombre maximal d’associés. Néanmoins, ce n’est pas commun de voir une société civile immobilière familiale constituée d’une grande multitude d’associés.
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Tous ceux qui réalisent un apport au capital social d’une SCI familiale devient systématiquement associé de cette dernière et bénéficie, en contrepoids, un nombre de parts sociales relatif au coût de son apport. Les apports peuvent être effectués en numéraire, autrement dit en somme d’argent ou encore en nature, un bien immobilier par exemple.
Avant de vous aventurer, il est essentiel de prendre connaissance du fonctionnement de la SCI familiale, particulièrement afin de mener à bien la rédaction des statuts de votre SCI familiale. Une bonne connaissance du rôle des associés et du rôle du gérant vous permet d’organiser au mieux votre SCI familiale compte tenu de la situation et des besoins de votre famille.
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Créer une SCI familiale : quelles sont les raisons ?
Avant de procéder à la création d’une SCI familiale, il est essentiel de faire le bilan de votre situation patrimoniale et fiscale mais surtout sur vos objectifs personnels. Vous devez vous questionner sur la création d’une SCI familiale dans votre situation. Dans le cas où vous désirez profiter de la fiscalité de la SCI, des avantages successoraux ou pour éviter la copropriété, il est parfois très intéressant de procéder à la création d’une SCI familiale.
Il est intéressant de créer une SCI familiale pour des motifs financiers. En effet, la création d’une SCI familiale apporte plusieurs avantages financiers. Cette structure peut être pratiquée pour simplifier la constitution et le transfert d’un bien immobilier dans un couple, en particulier pour des époux séparés de biens ou des personnes vivant en concubinage qui désirent construire un patrimoine commun et s’apprêter dans le cadre d’une hérédité.
Il est aussi avantageux de procéder à la création d’une SCI familiale, notamment dans l’organisation d’une indivision stable entre bénéficiaires sur la durée et organiser un projet immobilier commun avec les divers membres de votre famille. Également pour la succession d’un patrimoine immobilier dans votre famille en atténuant les coûts de succession, en particulier les impôts à régler dans une cession, transmission ou donation par le biais d’une succession. Aussi, la SCI familiale est intéressante dans l’association de vos enfants à un projet de possession d’un bien immobilier dans le but de leur composer un patrimoine sans besoin d’anticiper des fonds de succession. C’est aussi avantageux pour l’organisation avec délicatesse des droits et des pouvoirs entre les gérants, les associés, les usufruitiers et les nus propriétaires dans le cas où votre but est la transmission d’une grande partie d’un patrimoine immobilier tout en préservant le pouvoir ou les intérêts de ce patrimoine.
Par ailleurs, la SCI familiale est créée pour des motifs fiscaux. En effet, les intérêts fiscaux sont appréciables. Il est, par exemple, possible d’allouer graduellement son immeuble en cédant tous les 15 ans une partie de vos parts sociales. Dans le but de profiter de déductions et de ne pas financer des droits de succession, le montant des parts que vous cédez ne peut pas aller au-delà des 100.000 €. Grâce à ses avantages, la SCI est donc un dispositif singulièrement judicieux pour la gestion et l’organisation de son héritage immobilier.
Dans le but de profiter du dispositif du déficit foncier, il est avantageux de procéder à la création d’une SCI familiale, entre autres. Effectivement, dans le but de mettre l’avantage en application, il est nécessaire que les associés préservent leurs parts sociales dans une société. Une SCI familiale permet de protéger cette conservation. Notez aussi qu’il est possible, une fois la SCI créée, de procéder au changement d’adresse dans le cas où cela s’avère nécessaire.
Changer l’adresse d’une société civile immobilière
Pour la réalisation du changement d’adresse entreprise d’une SCI, vous devez réaliser de nombreuses démarches. Pour la décision de la modification d’adresse, l’organe autorisé est généralement indiqué par le statut de la société. Mais dans l’application, la décision est adoptée dans une assemblée générale extraordinaire de la société. Cependant, vous devez procéder à la vérification des conditions de bien-fondé d’une décision adoptée par l’assemblée, dans les statuts de la SCI familiale.
Dans le cas où les règles opposables vis-à-vis du vote sont bien observées, dans ce cas, vous devez statuer le procès-verbal. Vous devez joindre une copie de ce procès-verbal dans le dossier de déclaration de modification d’adresse envoyé au centre de formalités des entreprises chargés du département où la SCI aura sa nouvelle adresse.
Etant donné que la création d’une SCI familiale implique la rédaction des statuts et que l’adresse de la société doit nécessairement apparaître dans ces statuts, vous devez ainsi procéder à la mise à jour des statuts de la société une fois que la décision du changement d’adresse de la SCI est adoptée. A l’instar du procès-verbal de l’assemblée générale, une copie des statuts mis à jour doit figurer dans les documents qui forment le dossier de déclaration du changement d’adresse. La copie des statuts doit être certifiée conforme à l’original par le représentant légal de la SCI familiale.
Aussi longtemps que la publication du transfert du siège social n’a pas été réalisée, cette décision ne peut être applicable au tiers. Vous devez procéder à la publication de ce transfert dans un journal d’annonces légales. La nouvelle adresse de la société détermine la publication. Autrement dit, dans le cas où le changement d’adresse a lieu dans le même département, la société ne doit réaliser qu’une publication d’avis de modification d’adresse. Le journal choisi doit être un journal légal couvrant l’ensemble du département d’installation.
Cependant, dans le cas où le changement d’adresse a lieu dans un autre département, la SCI familiale doit réaliser deux publications d’avis de modification d’adresse. En effet, la première publication doit être faite pour l’ancien département et la deuxième publication doit être faite dans un journal d’annonces légales couvrant le nouveau département.
Suite aux publications, la société reçoit une ou deux confirmations de parution que les journaux d’annonces légales délivrent. Il s’agit d’un document obligatoire dans le cadre de la déclaration de la modification d’adresse de la SCI familiale.
Pour la déclaration de la modification d’adresse d’une SCI, vous devez remplir le formulaire M2 qui est un formulaire de déclaration de transformation d’une société ou personne morale. Dans le but de remplir ce formulaire, vous devez cocher l’option transfert de siège sur le cadre 1. Suite à cela, vous devez compléter les cadres 2, 12, 13, 22 et 23. Etant donné que personne en dehors du représentant légal de la SCI ne peut remplir et signer ce formulaire, alors le représentant légal doit signer une lettre de pouvoir.
La déclaration de la modification d’adresse doit être réalisée auprès du centre de formalités des entreprises chargé du département où la nouvelle adresse de la SCI est localisée. Vous devez procéder au dépôt d’un dossier de déclaration. Ce dossier doit comporter les documents qui résultent des démarches réalisées au préalable. Le dossier doit contenir certains documents, notamment, une copie des statuts de la SCI mis à jour, certifiée conforme à l’original par le représentant légal de la société. Par ailleurs, le formulaire de déclaration M2 convenablement rempli et signé en trois exemplaires, éventuellement, une lettre de procuration dans le cas où la formalité n’est pas réalisée par le représentant légal.
Le document doit aussi comporter l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales. Dans le cas d’une modification de département, le dossier doit comporter deux attestations dont une pour la publication dans l’ancien département et l’autre dans la publication au sein du nouveau département. Aussi, il faut joindre un document comportant la liste des précédentes adresses de la SCI familiale certifiée par le représentant de la SCI. Il faut aussi un justificatif d’occupation du nouveau local, notamment un contrat de domiciliation et un bail.
Vous devez aussi joindre à votre dossier un chèque à l’ordre du greffe du tribunal de commerce pour le règlement des frais de greffe. Dans le cas où le dossier de la déclaration de la modification de la SCI familiale est entier, l’extrait K-bis sera délivré par le greffe du tribunal de commerce chargé de la SCI. Dès que ce document est reçu, la SCI doit procéder à la mise à jour de tous les documents où la précédente adresse apparaît.
