Investir dans un immeuble de rapport est le rêve de beaucoup de personnes qui veulent acquérir un bien immobilier. En effet, le rendement de ce type d’immeubles est élevé et les risques liés à une mauvaise opération sont faibles.
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Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un immeuble qui rapporte de l’argent à son propriétaire. En France, ce nom est généralement attribué aux immeubles qui comprennent plusieurs appartements. C’est une construction qui a vu le jour au 18e siècle. Les fameux bâtiments haussmanniens qu’on aperçoit dans Paris sont des exemples d’immeubles de rapport.
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Toutefois, il faut préciser qu’un immeuble de rapport appartient à une seule personne (morale ou physique). Ce n’est pas un édifice en copropriété. De nos jours, les immeubles de rapport peuvent également comporter des bureaux et des commerces.
Les avantages de l’investissement en immeuble de rapport
Pourquoi devez-vous investir dans ce type d’immeubles ? En réalité, il faut savoir que les immeubles de rapport ont une bonne côte auprès des banques. Les immeubles à appartements sont faciles à financer, car le pourcentage de risque de non-paiement du loyer est moins élevé. Les banques n’hésitent jamais à prêter à un investisseur immobilier l’argent pour investir dans un immeuble de rapport, car il y a des revenus garantis provenant de plusieurs sources.
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Expliqué en d’autres termes, cela signifie que même si un locataire est en retard de paiement, vous avez toujours l’argent du loyer des autres et vous n’aurez pas de problèmes avec les banques ou les assurances.
Par ailleurs, il faut préciser que le marché locatif est toujours en bonne santé, car il y a une forte demande. En effet, la plupart des jeunes préfèrent, pour diverses raisons, louer un appartement au lieu d’une maison.
Un autre point important est le risque contrôlé sur le marché immobilier des appartements. Alors qu’une action d’entreprise peut perdre jusqu’à 30 % en une seule journée, cela peut difficilement arriver aux loyers perçus et à la valeur des appartements (sauf catastrophe naturelle peut-être).
Pour finir, il faut savoir que vous pouvez réaliser une économie d’échelle avec un immeuble de rapport. En effet, plus il y aura d’appartements et de surface, plus le prix du mètre carré va baisser.
Quelles solutions pour financer votre investissement ?
Contrairement aux idées reçues, vous n’avez pas besoin d’avoir un gros patrimoine avant d’acquérir un immeuble de rapport. Étant donné qu’il s’agit d’un bien immobilier au rendement intéressant, plusieurs institutions sont prêtes à vous aider dans votre démarche.
En premier lieu, il y a les banques. En effet, elles sont généralement ravies de prêter à ceux qui souhaitent acquérir ce type de biens immobiliers. Bien entendu, il faudra que vous montiez un dossier solide et que vous puissiez présenter un haut niveau de solvabilité. Si l’immeuble possède des locataires au moment des démarches, la banque est beaucoup plus encline à vous faire le prêt.
Une autre solution, pas très connue du public, consiste à faire une sorte de crowdfunding. Le crowdfunding est un terme anglais qui se traduit littéralement en français par « financement par un groupe ». Il s’agit d’une stratégie visant à financer des projets ou des entreprises sans recourir au canal bancaire, mais en utilisant l’investissement en capital privé des épargnants (qui recevront évidemment une rémunération pour cela). En général, le petit investisseur fournit une petite somme, c’est pourquoi de nombreux petits participants sont nécessaires. En général, ce type d’investissement a lieu dans le secteur des startups, mais il est possible d’y avoir recours dans le milieu immobilier.
Quels critères pour choisir votre immeuble de rapport ?
L’achat d’un immeuble de rapport est basé sur certaines variables telles que le contexte urbain, le marché, la situation environnementale, la possibilité de location, les dimensions et d’autres paramètres telles que la vétusté du bâtiment. La valeur marchande est certainement la valeur la plus couramment requise avant d’évaluer la vente ou l’achat d’une propriété. Plus il y a de risques, plus la valeur marchande de l’immeuble de rapport chute.
Les risques immobiliers sont de trois types avec un immeuble de rapport :
- les risques exogènes : il s’agit de risques sur lesquels vous n’avez aucune influence (localisation du bien, prestige de la ville, proximité des infrastructures de base),
- les risques endogènes : dimensions des pièces, présence de nuisibles, hygiène, etc.,
- les risques locatifs : nombre de locataires, leur solvabilité, etc.
Vous devez prendre en compte les trois points cités ci-dessus avant de vous lancer dans un investissement. Il faudra aussi calculer le rendement de l’immeuble de rapport. Le rendement d’un investissement immobilier est déterminé par deux éléments : la croissance de la valeur du bien dans le temps et le rendement immédiat offert par le loyer. Avec un immeuble de rapport, le rendement est généralement bon, voire élevé. Cependant, il ne faut pas être trop naïf non plus, car il existe des immeubles de rapport où le rendement est faible. Il s’agit généralement de logements à loyer faibles qui sont habités par des foyers en situation précaire.
Comment savoir où investir ?
C’est la question que tout le monde se pose quand il veut acheter un immeuble de rapport. Le réflexe de tout le monde est de penser à un immeuble situé dans les villes d’envergure internationale comme Paris, Rennes, Marseille ou Toulouse par exemple. Néanmoins, il faut savoir que vous pouvez aussi investir dans ce type d’immeubles dans des villes de taille moyenne. En fait, c’est même une meilleure idée, car la plupart des propriétaires d’immeuble de rapport dans le centre de Paris et même dans sa banlieue immédiate ne sont pas vendeurs. Quand ils le sont, c’est généralement pour en tirer un gros profit.
Il est donc plus sage de vous rabattre sur des villes plus modestes. Ne vous inquiétez pas de la distance géographique. Aucune loi ne vous oblige à vivre dans la même ville que votre bien immobilier.
Le plus important est de vérifier si la demande de logement est forte. Ensuite, faites une enquête dans le voisinage pour savoir si le quartier est sûr. La proximité de commerces, d’arrêts de bus et autres services essentiels est un avantage important.
Comment vendre votre immeuble de rapport ?
Si vous souhaitez vendre votre immeuble de rapport, il faudra fixer un prix raisonnable.
Deux options de ventes s’offrent à vous
Vous pouvez vendre tout l’immeuble ou alors céder les parts de l’immeuble aux locataires en faisant de la vente à la découpe. L’immeuble passe alors de la pleine propriété à la copropriété.
Ceux qui seront intéressés par la vente en bloc sont généralement des investisseurs ou des particuliers comme vous qui souhaitent renforcer leur patrimoine.
Faites appel à un spécialiste
Le dernier conseil, et peut-être le plus important, est de demander l’aide d’une agence immobilière. Si vous souhaitez rechercher un acheteur par vous-même, vous pouvez le faire, mais cela prendra plus de temps et vous ne pourrez peut-être pas le vendre au meilleur prix possible.
Par ailleurs, les investisseurs qui sont intéressés par l’achat d’un immeuble de rapport ont recours dans la plupart des cas à une agence immobilière. C’est pourquoi il est important de recourir à une aide professionnelle, des personnes spécialisées qui se consacrent à cela. Ils vous aideront à vendre le bien rapidement et au meilleur prix possible. De plus, ils vous épargneront les tracasseries administratives qui se posent en réalisant des démarches en votre nom.
