Petit rappel : l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l’ISF (Impôt Sur la Fortune) en 2019. Mais comment se construite un patrimoine sécurisé (donc en orientant ses investissements notamment vers de l’immobilier) mais sans être pénalisé par l’IFI ? Il existe 4 solutions : le GIF, les SCPI en nue-propriété, le meublé professionnel et l’achat à crédit.
Plan de l'article
- Les Groupements d’Investissement Forestier (GIF)
- La nue-propriété de SCPI
- Le meublé professionnel
- Utiliser le crédit
- La vente à soi-même Sur le papier, la théorie est simple. Il suffit, au choix :
- Le crédit hypothécaireIl permet d’obtenir de l’argent sous forme de liquidités, en contrepartie de la garantie hypothécaire d’un bien immobilier donnée à la banque prêteuse. Il transforme un patrimoine immobilier en liquidités, et le soustrait donc à l’IFI.
- Achat Revente Achat
Les Groupements d’Investissement Forestier (GIF)
Peu connu du grand public, ce type de support décorrélé des marchés financiers, offre de nombreux avantages.
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Un support d’investissement peu risqué
Le rendement brut d’une forêt varie entre 1 et 3 % (auquel il faut déduire les frais de gestion). Mais la demande est en pleine explosion (avec un niveau record à 1,7 milliard d’€ l’an dernier) … donc les prix de vente du bois augmentent… et donc le rendement s’améliore.
Cela impact également le prix à l’hectare… et donc la valeur des parts (selon la Safer, Société d’aménagement foncier et d’établissement rural, le prix moyen de l’hectare des forêts de plus de 25 hectares a progressé de 2.8%* en 2019, soit une hausse de 100%* en 20 ans).
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Un investissement qui fait sens
Le GFI est une société civile à vocation forestière qui permet à des investisseurs particuliers d’acheter des parts de parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c’est à dire l’entretenir, découper le bois et le revendre.
Cela permet de soutenir l’activité des exploitations forestières en France, et donc de limiter notre dépendance aux autres pays. De plus c’est un secteur durable et créateur d’emplois locaux.
Des réductions d’impôts
Le législateur accorde des avantages fiscaux aux particuliers qui investissement dans des GIF :
• réduction d’impôt sur le revenu de 25 % de leur investissement dans la limite d’une souscription de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d’un blocage minimal des parts de 5 ans 1/2 à 7 ans et d’un risque de perte en capital. La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales.
• exonération d’IFI et cela sans limite de montant. Pour bénéficier de ce dispositif, l’associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.
• réduction de 75 % des droits fiscaux lors de la succession ou d’une donation, et cela sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d’exploitation durable sur 30 ans pris par le GIF. NB : cet abattement s’applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.
La nue-propriété de SCPI
Le fonctionnement de la SCPI
Sous réserve d’être agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), et de répondre à ses obligations de déclaration, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut collecter des fonds auprès de particuliers via la cession de parts.
Cela lui permet d’investir dans un « parc immobilier » (et non pas dans un bien immobilier unique) correspondant à ses statuts, c’est-à-dire à sa stratégie patrimoniale (rendement, fiscalité, géographique, thématique …).
La SCPI s’occupe ensuite de la gestion de ses différents actifs, du choix du locataire, au paiement des charges en passant par la collecte des loyers, la réalisation de travaux, etc.
Le démembrement
En droit français, sur une base héritée du droit romain, la pleine propriété est constituée de 3 droits fondamentaux : l’usus et le fructus (le droit d’utiliser et de toucher les fruits de la location) regroupés sous la dénomination « usufruit, et l’abus (le droit de disposer), autrement appelé nue-propriété.
A la fin du démembrement (dont la durée est limitée à 30 ans s’il n’est pas viager), l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reformer la pleine propriété. Détenir la nue-propriété ne permet donc pas de toucher des loyers, mais de détenir un droit sur la future pleine propriété.
En attendant, la nue-propriété s’achète moins chère que la nue-propriété (la décote dépend du rendement locatif et de la durée du démembrement).
La nue-propriété des parts de SCPI
C’est celui qui détient l’usufruit des parts de la SCPI qui déclare les revenus et la valeur nette des parts dans son patrimoine.
Pour le détenteur de la nue-propriété des parts de SCPI, il n’y a donc pas d’impôts sur le revenu, pas de prélèvements sociaux… et pas d’IFI !
Le meublé professionnel
Sous réserve (de manière cumulative) :
– que l’appartement soit meublé au sens de la liste publiée le 5 août 2015 dans le cadre d’un décret d’application de la loi ALUR
– que les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € sur l’année civile
– que ces recettes soient supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal
Le propriétaire bailleur peut opter pour la location meublée professionnelle. Et alors les biens immobiliers concernés n’entrent pas dans la base taxable de l’IFI !
Utiliser le crédit
La base taxable à l’IFI est la valeur nette, c’est-à-dire déduction faite des prêts. Pour ne pas payer d’IFI, il suffit donc d’emprunter pour acheter votre immobilier neuf (ou ancien). Lorsque le prêt est remboursé, le propriétaire peut redevenir taxable à l’IFI ! Mais il existe plusieurs techniques pour y remédier.
La vente à soi-même
Sur le papier, la théorie est simple. Il suffit, au choix :
– de vendre un immeuble (que l’on détient en direct) à une société civile (que l’on contrôle), sachant que cette dernière se finance par un emprunt bancaire.
– d’acquérir de l’immobilier via une société civile faisant appel à un financement par compte courant d’associé
Mais attention, ces 2 schémas sont visés par un dispositif anti-abus. Celui-ci prévoit que, tant la dette bancaire que le compte courant d’associé, ne pourront être pris en compte dans la valorisation des parts, que si l’objectif du prêt n’est pas « principalement fiscal ». Il est donc important d’avoir une vraie stratégie patrimoniale associée à ce type de montage, comme par exemple d’associer de manière significative les descendants tant au capital de la société qu’à la gestion de celle-ci.
Le crédit hypothécaire
Il permet d’obtenir de l’argent sous forme de liquidités, en contrepartie de la garantie hypothécaire d’un bien immobilier donnée à la banque prêteuse. Il transforme un patrimoine immobilier en liquidités, et le soustrait donc à l’IFI.
Mais attention à bien poser les chiffres car les taux de ce type de crédit sont plus élevés que les crédit amortissables… donc il faut comparer le surcoût de cette solution avec le gain qu’elle permet de réaliser sur l’IFI.
Achat Revente Achat
Le propriétaire peut tout simplement revendre son bien immobilier, placer le solde de trésorerie sur des supports financiers de court terme, et ensuite refaire une nouvelle opération d’achat immobilier à crédit (afin d’avoir une valeur nette la plus faible possible).
Conclusion
Le placement immobilier est une valeur sûre. Ne laissez pas un système de taxation ponctuel vous en priver car il existe des solutions !
