Bail réel solidaire : qui peut en bénéficier 

Dans l’optique d’augmenter l’offre de logements accessibles aux ménages à revenus modestes, la Loi Alur a été votée en 2014. Elle a été mise en place pour instaurer les organismes de foncier solidaire. Ces derniers ont pour mission de répondre aux besoins en résidence des ménages, plus précisément par le biais d’un nouveau dispositif qui n’est rien d’autre que le bail réel solidaire. Mais, qui peut en bénéficier ? Quelles conditions faut-il remplir pour en profiter ? On vous en parle ici.

Quel est le principe du BRS ?

Prendre la décision de multiplier les terrains à des coûts favorables au sein des zones tendues est une résolution complexe, voire impossible. Les raisons sont simples. Les tarifs des terrains nus se trouvant en effet dans les centres urbains d’activités et d’emploi sont généralement élevés. Cette hausse des tarifs génère donc un prix majoré des nouveaux immeubles édifiés sur ces terres nues.

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Par conséquent, l’une des solutions pour résoudre le problème est que les ménages aux revenus modestes signent un bail réel solidaire pour financer l’achat classique d’un bien immobilier.

Ainsi, le bail réel solidaire est donc un contrat que vous concluez avec un Organisme Foncier Solidaire (OFS) en tant que preneur pour l’achat d’un logement. Cependant, à l’instar de tous les dispositifs favorisant l’accession sociale à la propriété, l’accession au bail réel solidaire requiert un certain nombre de conditions.

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Mais il faut noter qu’avec le BRS, vous demeurez le propriétaire du logement, notamment le bâti sur une période assez longue, entre 18 et 99 ans. Mais l’OFS reste le propriétaire du terrain, plus précisément du foncier.

Cette séparation entre construction et foncier vous permet de profiter d’un coût d’achat attractif. Et, le terrain constitue entre 25 et 40 % de la valeur du bien, en fonction des régions.

Par ailleurs, il faut préciser que c’est l’OFS qui contrôle votre éligibilité au bail réel solidaire. Le cas échéant, il vous délivre un agrément qui vous offre l’opportunité de profiter des conditions salutaires du BRS.

Bail réel solidaire : qui est éligible ?

Le bail réel solidaire peut être consenti à :

•  Un foyer possédant des ressources modestes occupant le logement (respectant les plafonds de ressources) ;
•  Un opérateur qui érige ou réhabilite des logements et qui prend l’engagement de les vendre à des bénéficiaires qui respectent aussi les conditions de ressources ;
•  Un bailleur qui construit ou rénove des appartements et qui s’engage à mettre ses logements en location à des ménages aux revenus modestes (respectant des plafonds de ressources et de loyers).

Les conditions pour profiter du BRS

Comme notifié précédemment, le bail réel solidaire est réservé aux foyers modestes. De ce fait, pour être éligible, vous devez impérativement justifier d’un certain niveau de ressources.

De manière générale, ce plafond est arrêté par les pouvoirs publics chaque année. Il varie en fonction de :

•  La zone géographique : les zones A, B, et C sont fixées selon la tension immobilière de la région. Plus cette tension est forte, plus le plafond est majoré ;
•  Le nombre de personnes constituant le foyer ;
•  La totalité de revenus imposables prise sur l’année N-2 : vous avez l’obligation de produire pour justificatif les avis d’impositions des personnes concernées par l’appartement.

Si vous êtes un primo-accédant, vous pouvez aussi demander le prêt à taux zero (plus d’information sur le site du service public) pour financer une acquisition en BRS. Il faut préciser qu’être un primo-accédant, c’est n’avoir pas été le propriétaire de votre résidence durant vos 24 derniers mois.

Quels autres critères remplir pour bénéficier du BRS ?

En paraphant un BRS, vous prenez l’engagement d’occuper le logement comme résidence principale sur toute la durée du contrat. Cependant, dans certains cas, vous pouvez mettre l’appartement en location.

En outre, vous devez impérativement vous acquitter d’une redevance auprès de l’OFS avec lequel vous avez signé le bail réel solidaire. Il s’agit en effet d’un droit d’exploitation faible. Elle couvre votre droit d’utilisation du foncier et la gestion du terrain par l’OFS.

Les logements concernés par le BRS

Les maisons prises en compte par les BRS peuvent être :

•  Des bâtiments existants qui ne requièrent pas de travaux ;
•  Des résidences que vous faites construire ;
•  Des constructions que vous faites rénover ou réhabiliter.

Cas de vente ou de donation du bien : les conditions à respecter

Si vous désirez revendre votre logement, vous pouvez le faire suivant certaines conditions :

•  l’acheteur doit être agréé par l’OFS et ne doit pas excéder les plafonds de ressources exigés par le dispositif ;
•  Le montant de la cession est plafonné par l’OFS de manière à réduire les plus-values exagérées ;
•  Le contrat est prolongé sur une période conforme au bail initial.

Si l’OFS rejette la remise de l’agrément au bailleur, en tant que cédant, vous avez la possibilité d’exiger que l’OFS identifie un autre acheteur ou devienne lui-même acquéreur.

Par ailleurs, le bénéficiaire d’une donation ou le donataire doit impérativement présenter des revenus en dessous des plafonds de ressources requis pour être éligibles par l’OFS.

En cas de refus, le contrat peut être résilié et l’OFS dédommage donc le donataire en fonction de la valeur des droits réels immobiliers.

Cas de succession : les différentes conditions pour transmettre un bail réel solidaire

Vous pouvez transmettre le bail réel solidaire à vos hérités si et seulement si ces derniers possèdent des revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur.

Le cas échant, le ou les hérités ont un délai d’un 1 an pour vendre le bail à un acheteur qui respecte les conditions établies par l’OFS à cet effet.

À la fin de ces 12 mois et si aucun acheteur ne s’est présenté, le bail est simplement résilié. Ensuite, l’OFS procède au remboursement de la valeur des droits réels immobiliers aux héritiers.

Maintenant que vous savez tout ce qu’il vous faut pour obtenir BRS, n’hésitez pas à vous lancer dans cette démarche pour devenir le propriétaire de votre logement, si vous respectez les conditions. En vérité, les avantages de la signature d’un bail réel solidaire sont nombreux.