Contrat immobilier particulier prenant sa base sur l’espérance de vie du vendeur d’un bien immobilier, le viager peut être une bonne comme une mauvaise affaire dans l’achat immobilier. Voici ce qu’il faut savoir sur le viager.
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Le viager : définition
Contrat un peu particulier, le viager permet de transformer le prix de vente d’un bien immobilier en rente viagère que l’acheteur ou débirentier verse au vendeur ou crédirentier. La rente est versée mensuellement, par trimestre ou encore annuellement en fonction du contrat que les deux parties ont signé. Le viager commence le jour même de la signature de l’acte de vente devant le notaire et ne se termine qu’une fois le crédirentier décédé. De manière générale, le débirentier paie un bouquet de 25 à 40 % de la valeur du bien.
Il existe deux types de viagers, le viager libre et le viager occupé. Une autre forme de vente de plus en plus utilisée, mais qui n’est pas du viager, est la vente à terme.
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Le viager s’adresse généralement aux séniors souhaitant bénéficier d’un complément de revenus en restant dans leur maison. Le sénior vend sa propriété au débirentier contre le versement d’une rente viagère versée à vie. Particulièrement bien réglementé, l’achat en viager protège le crédirentier tout en offrant des avantages financiers au débirentier.
Les différents contrats viagers :
Il existe différents contrats viagers, le premier c’est le viager libre. Lors d’une vente en viager libre, le crédirentier ou vendeur cède son bien immobilier à l’acquéreur et ne conserve pas de droit d’usage et d’habitation. Le débirentier peut prendre possession du bien et faire ce qu’il souhaite. Il peut notamment mettre le bien en location. Cette forme de viager est moins usitée, car le sénior qui met en vente son bien préfère généralement garder son droit d’occupation du bien immobilier.
Lorsqu’il ne souhaite plus rester vivre dans dans son logement, ou s’il souhaite vendre une résidence locative ou secondaire par exemple, le crédirentier reçoit un prix de vente plus élevé que pour une vente en viager occupé. C’est normal, il n’y a pas de décote de prix sur le bien car le logement est libre à la jouissance. Le débirentier bénéficie d’un réel avantage d’une vente en viager libre, car il pourra prendre immédiatement possession du bien immobilier sans pour autant avoir besoin d’un prêt immobilier.
Il y a ensuite le viager occupé qui représente plus de 80 % des ventes en viager en France. Cette forme de viager permet au crédirentier de bénéficier de son droit d’occupation du bien immobilier et cela jusqu’à la fin de sa vie. Même après la signature du contrat de vente, le débirentier ne pourra pas prendre possession du bien dans l’immédiat.
Les crédirentiers préfèrent généralement le viager occupé car ils peuvent rester vivre chez eux, dans un logement où ils ont tous leurs repères, tout en bénéficiant d’une rente viagère jusqu’à la fin de leurs vies. Pour le débirentier, l’avantage est la réduction du prix de vente ainsi que l’économie de charges. Et surtout le débirentier bénéficie d’une tranquillité de gestion et n’a pas à connaître de pression fiscale.
Il y a enfin la vente à terme. Peu connu, ce type de vente consiste à acquérir un bien immobilier en étalant le paiement du prix de vente sur une durée déterminée. Cette vente ne souffre pas de l’aléa de la durée de vie du vendeur comme c’est le cas pour un achat viager. C’est donc pour un acheteur un investissement sécurisé. On peut dire que la vente à terme est en quelque sorte une forme de crédit -vendeur : le vendeur joue le rôle de banquier. Attention donc à ne pas confondre ce type de vente avec le viager.
La vente à terme est catégorisée en 2 types, il y a la vente à terme libre. Cette forme de vente permet à l’acheteur d’utiliser le bien immobilier dès la signature de l’acte de vente tandis que la vente à terme occupée permet au vendeur de conserver son droit d’usage et d’habitation à vie ou pendant la période définie par le contrat. Le prix sera donc plus attractif pour l’acquéreur.
